Sprzedaż i kupno działki

W największym skrócie, poprzez umowę sprzedaży Sprzedający przenosi własność nieruchomości (działki) na Kupującego w zamian za zapłatę przez Kupującego ceny. Sprzedaż jest najpopularniejszą umową zawieraną w obrocie, często nawet niewymagającą stwierdzenia pismem – umową sprzedaży jest np. kupno biletu. Jednakże czynność zakupu nieruchomości, aby doszła do skutku i była ważna, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jak wygląda zatem sprzedaż działki u notariusza?

Nieruchomości w znacznej mierze mają założone przez odpowiedni sąd wieczystoksięgowy swoją unikalną księgę wieczystą (choć zdarzają się sytuacje tzw. podwójnego hipotekowania, a zatem sytuacje, w których jedną działkę obejmuje więcej niż jedna księga wieczysta).

Może zdarzyć się również, że księgi nie ma – wówczas notariusz wskaże czynności konieczne do jej założenia lub wykona to samodzielnie przy okazji aktu notarialnego. Podobnie nie będzie stanowiła dla notariusza problemu konieczność odłączenia danej działki jako fragmentu innej nieruchomości, z istniejącej księgi wieczystej. Nieruchomość gruntowa może również składać się z wielu działek – obrót pojedynczymi, wszystkimi, lub jedynie częścią z nich, jest jak najbardziej możliwy.

Sprzedaż i kupno nieruchomości – rodzaje czynności notarialnych

Nabywca działki staje się jej właścicielem z chwilą podpisania aktu notarialnego.

Czynność sprzedaży lub kupna nieruchomości może przybrać wiele postaci. Przykładowe z nich to:

• zakup niezabudowanej działki, to jest działki, na której nie ma zabudowań trwale z gruntem związanych,
• zakup zabudowanej działki, to jest takiej, na jakiej znajduje się dom, garaż, budynek gospodarczy lub inne zabudowania,
• zakup działki budowlanej, to jest takiej, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi czy infrastruktura techniczna spełniają wymogi wybudowania obiektów budowlanych,
• zakup działki rolnej, a więc transakcja, co do której zastosowanie mają przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego; w przypadku działek o określonej powierzchni i spełniających określone warunki, konieczne celem nabycia może okazać się posiadanie statusu rolnika indywidualnego lub uzyskanie zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa; niekiedy jednak wystarczy sporządzenie warunkowej umowy sprzedaży i oczekiwanie na odpowiedź powyższego organu, czy korzysta z przysługującego prawaprawu pierwokupu. W przypadku mniejszych działek rolnych – do powierzchni 3000 m2, obrót nimi nie jest niczym ograniczony i wygląda podobnie jak przy zakupie działek nierolnych,
• zakup działki od gminy, powiatu, województwa (jednostki samorządu terytorialnego) lub Skarbu Państwa – zasadniczo odbywa się to w ramach przetargu, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, choć występuje także tryb bezprzetargowy,
• zakup działki zadłużonej, to jest takiej, z którą są związane długi Sprzedającego, z której prowadzi egzekucję komornik (lub jeszcze nie); w takich sytuacjach istnieje możliwość zapłaty części (lub całej) ceny na konto komornika, lub inne rozwiązania, które w sprawny i bezpieczny sposób doprowadzą do zawarcia umowy sprzedaży działki w sposób chroniący obie strony umowy,
• kupno działki na kredyt, to jest w taki sposób, że część ceny płatna jest bezpośrednio z banku udzielającego kredytu Kupującemu – na konto Sprzedającego; wówczas w akcie notarialnym ustanowiona zostaje na rzecz tego banku hipoteka, która jest zabezpieczeniem dla kredytodawcy w razie, gdyby kredytobiorca nie spełniał swoich zobowiązań,
• zakup działki bez dostępu do drogi publicznej – wówczas koniecznym jest ustanowienie służebności lub kupno udziału w działce drogowej, tak aby dostęp do drogi był zapewniony,
• zakup działki, na której znajdują się zbiorniki wodne lub las – wówczas zastosowanie mogą znaleźć przepisy ustawy o lasach lub ustawy Prawo wodne,
• zakup działki na terenie parku narodowego, przy granicy, o nieustalonym stanie prawnym i wiele innych różnorodnych zagadnień.

Notariusz obowiązany jest wyjaśnić wszelkie aspekty zawieranej transakcji, wytłumaczyć konieczność przedłożenia konkretnych dokumentów, a także odpowiednio zabezpieczyć interes stron umowy. Po podpisaniu umowy notariusz jako osoba mająca odpowiednie uprawnienia, składa za pośrednictwem systemu informatycznego, wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wprowadzenie odpowiednich zmian w księdze wieczystej.

Notariusz bez wyjątku stara się także zabezpieczyć interes stron w najlepszy możliwy sposób. W zależności od stanu prawnego nieruchomości, dostosowuje odpowiednie narzędzia tak, aby strona czuła się bezpieczna dokonując transakcji. Standardowym zabezpieczeniem są oświadczenia stron o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego (co do zapłaty ceny, jak i wydania nieruchomości), lecz istnieje również możliwość wprowadzania kar umownych, poręczeń, ustanawiania hipotek i innych.

Sprzedaż i kupno działki
– wymagane dokumenty

Przed przystąpieniem do transakcji konieczne jest podanie przez stron niezbędnych dla kupna działki formalności, takich jak: cena i wartość nieruchomości, swoje dane osobowe, ewentualne pełnomocnictwa, numer księgi wieczystej (jeśli istnieje) oraz okazanie dokumentów potrzebnych do sprzedaży działki.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży działki:

1. Dokument stwierdzający nabycie sprzedawanej nieruchomości, to jest:

1. w przypadku gdy nieruchomość została odziedziczona – wypis aktu poświadczenia dziedziczenia lub odpis prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku
2. w przypadku gdy działka została kupiona, otrzymana w darowiźnie itp. – wypis aktu notarialnego takiej umowy,
3. w przypadku nabycia w drodze podziału majątku, działu spadku lub zniesienia współwłasności – wypis aktu notarialnego umowy o podział majątku, zniesienia współwłasności lub działu spadku, a jeśli nabycie takie zostało stwierdzone przez sąd – odpis prawomocnego postanowienia

2. numer księgi wieczystej (jeśli istnieje)
3. wypis z rejestru gruntów, a w przypadku gdy działka jest zabudowana – także wypis z kartoteki budynków,
4. zaświadczenie dotyczące przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
5. zaświadczenie stwierdzające, czy działka objęta jest uproszczonym planem urządzenia lasu bądź decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (pismo o lasach)
6. jeśli działka została nabyta w drodze dziedziczenia, zasiedzenia, zapisu, darowizny, nieodpłatnego zniesienia współwłasności – zaświadczenie wydane przez Naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego stwierdzające, że nabycie było zgłoszone do opodatkowania (z wyjątkami)
7. w przypadku zakupu działki na kredyt – poszczególne dokumenty związane z umową kredytową
8. niekiedy potrzebne będą:

• decyzja o warunkach zabudowy (“w-zetka”)
• decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę (“pozwolenie na budowę”)

Kupno działki – koszty

Koszty notarialne przy zakupie działki zależą ściśle od wartości nieruchomości oraz od złożoności danej transakcji, jednak zawsze są zgodne z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej oraz obowiązującymi przepisami podatkowymi. Zapraszamy do zapoznania się z cennikiem na naszej stronie.