Poprzez umowę sprzedaży domu Sprzedający przenosi własność zabudowanej nieruchomości na Kupującego w zamian za zapłatę przez Kupującego ceny. W takiej sytuacji obraca się zabudowaną działką, czyli fragmentem gruntu – kuli ziemskiej, a nie samym domem jako takim. Do dzisiaj rzymska zasada prawna Superficies solo cedit, oznaczająca, iż „to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi” jest aktualna. Innymi słowy, budynek wybudowany na danym gruncie, części składowe, roślinność i inne rzeczy na nim powstałe – należą do tego gruntu. Co do zasady niemożliwa jest więc sprzedaż działki bez posadowionego na niej domu i odwrotnie.
Na gruncie mogą być takie wybudowane inne budynki lub obiekty małej architektury – garaże, budynki gospodarcze, wiatraki, młyn itp. Niezależnie jednak, czy na działce znajduje się kilka zabudowań, dom jednorodzinny, bliźniak, szeregowiec, czy wyłącznie garaż – takie umowy, np. umowa sprzedaży garażu przebiega podobnie, choć każdy przypadek wymaga odrębnej analizy.
Obowiązkiem notariusza przy sporządzaniu aktu notarialnego jest między innymi dokładne zapoznanie się z wpisami w księdze wieczystej danej nieruchomości, w razie potrzeby ich zbadanie w wydziale ksiąg wieczystych właściwego sądu, analiza złożonych dokumentów i praw przysługującym stronom, a przede wszystkim takie skonstruowanie umowy, aby odpowiadała woli stron, jak też zabezpieczała interesy każdej z nich. Notariusz nie jeździ na miejsce i nie bada nieruchomości w terenie.
Dokumenty potrzebne do zakupu/sprzedaży domu:
Dokumenty potrzebne do sprzedaży/zakupu domu, będą zasadniczo analogiczne jak przy zakupie działki (z możliwymi wyjątkami):
- Dokument stwierdzający nabycie sprzedawanej nieruchomości, to jest:
- w przypadku gdy nieruchomość została odziedziczona – wypis aktu poświadczenia dziedziczenia lub odpis prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- w przypadku gdy działka została kupiona, otrzymana w darowiźnie itp. – wypis aktu notarialnego takiej umowy,
- w przypadku nabycia w drodze podziału majątku, działu spadku lub zniesienia współwłasności – wypis aktu notarialnego umowy o podział majątku, zniesienia współwłasności lub działu spadku, a jeśli nabycie takie zostało stwierdzone przez sąd – odpis prawomocnego postanowienia,
- numer księgi wieczystej (jeśli istnieje),
- wypis z rejestru gruntów, a w przypadku gdy działka jest zabudowana – także wypis z kartoteki budynków,
- zaświadczenie dotyczące przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
- zaświadczenie stwierdzające, czy działka objęta jest uproszczonym planem urządzenia lasu bądź decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (pismo o lasach),
- jeśli działka została nabyta w drodze dziedziczenia, zasiedzenia, zapisu, darowizny, nieodpłatnego zniesienia współwłasności – zaświadczenie wydane przez Naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego stwierdzające, że nabycie było zgłoszone do opodatkowania (z wyjątkami),
- w przypadku zakupu działki na kredyt – poszczególne dokumenty związane z umową kredytową.
Najczęściej zadawane pytania:
1. Jak bezpiecznie kupić dom z obciążoną hipoteką ?
Jednym z najczęstszych pytań od klientów jest kwestia zakupu domu obciążonego hipoteką. W takim przypadku istnieją rozwiązania pozwalające na bezpieczny zakup takiego domu bez obawy, że hipoteka będzie obciążała dom po zakupie. Jeśli kredyt Sprzedającego dom został już spłacony (bądź jego hipoteka w inny sposób wygasła), po przedłożeniu do aktu odpowiedniego dokumentu zezwalającego na wykreślenie hipoteki, Kupujący będzie mógł nabyć dom z „czystą” księgą wieczystą. W przypadku, gdy kredyt nie został jeszcze spłacony, wówczas Sprzedający winien przedłożyć do aktu promesę wierzyciela, z której będzie wynikać, że po zapłacie części ceny bezpośrednio na rzecz wierzyciela, wyrazi on zgodę na wykreślenie hipoteki. Zakup taki jest bezpieczny, jak najbardziej możliwy i często dokonywany w praktyce.
2. Ile trwa podpisanie aktu notarialnego?
W zależności od złożoności transakcji, zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego nie powinno trwać dłużej niż godzinę – półtorej.
3. Czy u notariusza konieczna jest płatność gotówką?
W kancelarii notarialnej Patrycja K. Czeczotka istnieje możliwość zapłaty gotówką, kartą płatniczą lub Blikiem.
4. Ile się czeka na termin u notariusza?
Od momentu dostarczenia kompletu dokumentów, jest to zazwyczaj termin 2-3 dni, w wyjątkowych sytuacjach termin ten może ulec skróceniu.
5. Jak zapłacić za działkę u notariusza?
Przy każdej umowie strony ustalają pomiędzy sobą najbardziej dogodny dla nich sposób rozliczenia. Istnieje wiele możliwości, na przykład:
- zapłata części lub całości ceny przed podpisaniem aktu notarialnego (gotówką lub przelewem),
- zapłata po podpisaniu aktu notarialnego, w określonym przez Strony terminie,
- zapłata w transzach w poszczególnych terminach.
Jeżeli cena nie jest płatna przed zawarciem umowy, wówczas każdorazowo w akcie notarialnym dla zabezpieczenia strony sprzedającej zostaje zawarta klauzula, w której kupujący poddaje się egzekucji w trybie art. 777 KPC co do zapłaty ceny lub pozostałej części ceny. Takie oświadczenie zawarte w akcie pozwala na szybką i sprawną egzekucję z majątku kupującego, jeśli ten okazałby się nieuczciwy lub nie wywiązał się z obowiązku zapłaty dobrowolnie. Jednakże statystyka pokazuje, że są to niezwykle rzadkie przypadki.
Najbardziej skutecznym czy też najbezpieczniejszym sposobem zapłaty ceny, w której to sytuacji obie strony czują się pewnie, jest złożenie kwoty do depozytu notarialnego. Wówczas przed podpisaniem umowa cena składana jest na konto depozytowe kancelarii notarialnej, z którego to konta pieniądze wypłacane są sprzedającemu dopiero po zawarciu umowy sprzedaży (ewentualnie po spełnieniu dodatkowych warunków – jeśli strony tak zastrzegą). Jeżeli akt nie zostanie podpisany w określonym terminie, pieniądze zwracane są na konto kupującego.
6. Jaki jest koszt notariusza przy zakupie domu?
Koszty notarialne przy zakupie domu zależą od wartości zabudowanej nieruchomości oraz od złożoności danej transakcji, jednak zawsze są zgodne z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej oraz obowiązującymi przepisami podatkowymi. Zapraszamy do zapoznania się z cennikiem na naszej stronie.