Spółdzielcze własnościowe prawa do lokali należy odróżnić od spółdzielczych lokatorskich praw do lokali. Te pierwsze nie różnią się w potocznym rozumieniu zbytnio od lokali odrębnych, natomiast drugi rodzaj spółdzielczych praw jest zasadniczo niezbywalny – nie są one lokalami, którymi można swobodnie obracać.
Co to jest mieszkanie spółdzielcze?
Mieszkanie spółdzielcze to mieszkanie będące w zasobach danej Spółdzielni Mieszkaniowej. Należy pamiętać, że Spółdzielnia Mieszkaniowa to nie to samo co Wspólnota Mieszkaniowa. Wspólnotę tworzy ogół właścicieli lokali w ramach danej nieruchomości (budynku, np. kamienicy). Spółdzielnia mieszkaniowa jest to podmiot o szerszym znaczeniu, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, jednocześnie administrujący lokalami i zarządzający nimi na większym obszarze, niż tylko jedna działka/budynek. W 1983 roku weszły w życie przepisy ustawy Prawo Spółdzielcze, które regulowały powstawanie i obrót takimi mieszkaniami. Od 2001 roku przepisy o mieszkaniach spółdzielczych znalazły się w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, która, po pewnych zmianach, obowiązuje do dziś. W tamtych latach najczęstszym sposobem nabywania lokali spółdzielczych był ich przydział – dzisiaj już niemożliwy. Często przekształcano prawa lokatorskie w spółdzielcze własnościowe prawa.
W praktyce kupno mieszkania spółdzielczego dla nabywającego taki lokal, w porównaniu do lokalu odrębnego, nie wykaże istotnych różnic. Niemniej, mieszkanie spółdzielcze własnościowe nie musi mieć założonej księgi wieczystej – należy podkreślić, że brak księgi wieczystej dla mieszkania spółdzielczego nie oznacza nic złego, jeśli zaś spółdzielnia ma uregulowany stan prawny gruntu, wówczas w każdej chwili można taką księgę dla spółdzielczego mieszkania założyć. Czasem może to być wręcz atutem, ponieważ obniży koszty konieczne do pokrycia przy nabyciu takiego lokalu. Problem może pojawić się dopiero wtedy, kiedy stan prawny gruntu pod budynkami jest nieuregulowany (np. część gruntu nie należy do spółdzielni) i księga nie może zostać założona, a nabywca takiego lokalu chce ustanowić na lokalu hipotekę. Hipotekę można będzie wpisać, jeżeli dla mieszkanie spółdzielczego będzie można założyć kw. Takie czynności wykonuje się u notariusza na jednym spotkaniu – podczas umowy sprzedaży. Sytuacja braku regulacji stanu prawnego gruntu pod budynkami spółdzielni należy jednak do rzadkości i każdorazowo przed transakcją istnieje możliwość sprawdzenia, czy tak jest.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w sensie prawnym jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Jeżeli strona chciałaby takie prawo zmienić w lokal odrębny, przysługuje jej względem danej spółdzielni żądanie wyodrębnienia dla niej takiego lokalu, jeśli tylko nieruchomość pod budynkiem ma uregulowany stan prawny.
Dokumenty potrzebne do zakupu/sprzedaży mieszkania spółdzielczego:
- Zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej potwierdzające przysługiwanie prawa do lokalu stronie sprzedającej oraz stwierdzające, czy na lokalu ciążą zaległości w opłatach,
- Dokument stwierdzający nabycie sprzedawanego mieszkania, to jest:
- w przypadku gdy mieszkanie zostało odziedziczone – wypis aktu poświadczenia dziedziczenia lub odpis prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- w przypadku gdy mieszkanie zostało kupione, otrzymane w darowiźnie itp. – wypis aktu notarialnego takiej umowy,
- w przypadku nabycia w drodze podziału majątku, działu spadku lub zniesienia współwłasności – wypis aktu notarialnego umowy o podział majątku, zniesienia współwłasności lub działu spadku, a jeśli nabycie takie zostało stwierdzone przez sąd – odpis prawomocnego postanowienia
- numer księgi wieczystej – jeśli została założona,
- zaświadczenie o braku/liczbie zameldowanych w lokalu osób,
- jeśli mieszkanie zostało nabyte w drodze dziedziczenia, zasiedzenia, zapisu, darowizny, nieodpłatnego zniesienia współwłasności – zaświadczenie wydane przez Naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego stwierdzające, że nabycie było zgłoszone do opodatkowania (z wyjątkami),
- w przypadku zakupu na kredyt – poszczególne dokumenty związane z umową kredytową.
Najczęściej zadawane pytania:
1. Czy warto kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe?
Z punktu widzenia praktyki oraz posiadania mieszkania, kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego różni się od kupna lokalu odrębnego jedynie drobnymi szczegółami. Choć jest to inna forma prawna (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, a lokal odrębny to prawo własności), w praktyce posiadając takie mieszkanie nie znajdziemy zbyt wielu różnic. Jedną z nich jest przy mieszkaniu spółdzielczym brak konieczności zapłaty podatku od nieruchomości na rzecz miasta/gminy, a także fakt, że to spółdzielnia mieszkaniowa zarządza i administruje lokalami. Jeżeli grunt pod budynkiem ma uregulowany stan prawny, można dla takie spółdzielczego mieszkania założyć księgę wieczystą, a ponadto można przekształcić spółdzielcze prawo w lokal odrębny. Zasadniczo zatem nie ma większych ryzyk przy zakupie lokalu spółdzielczego, zwłaszcza, gdy rozpoczęto już przekształcenia w danej spółdzielni. Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest powszechne w praktyce tak samo jak sprzedaż lokali odrębnych.
2. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe z kw a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej. Czy kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej jest bezpieczne?
Nie ma wymogu, aby mieszkanie spółdzielcze własnościowe miało założoną księgę wieczystą. Jeśli budynki posadowione są na gruncie należącym do Spółdzielni, wówczas założenie takiej księgi nie jest przeszkodą, ale nie jednocześnie – wbrew powszechnemu przekonaniu – nie sprawia, że lokal ten jest “lepszy” lub “pewniejszy”. Jeśli uprawniony z tytułu lokalu spółdzielczego chciałby przekształcić to prawo w lokal odrębny, a więc sprawić, aby był on odrębną nieruchomością, tak jak np. mieszkanie w kamienicy, wówczas musi złożyć do zarządu spółdzielni stosowny wniosek o przekształcenie lokalu. Możliwość założenia księgi wieczystej dla mieszkania spółdzielczego własnościowego jest z pewnością istotne, jeśli kupujący bierze kredyt na zakup lokalu. Notariusz składa wtedy wniosek o założenie księgi i wpisanie do niej hipoteki w związku z zaciągniętym kredytem.
3. Czym jest wykup mieszkania od spółdzielni?
Z osobą ubiegającą się o “wykup mieszkania od spółdzielni”, to jest o ustanowienie odrębnej własności lokalu, spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Taka umowa zobowiązuje strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Członek spółdzielni wnosi wkład budowlany zgodnie z zasadami statutu spółdzielni w wysokości będącej kosztem budowy jego lokalu. Spółdzielnia ustanawia odrębną własność takiego mieszkania w terminie 2 miesięcy po jego wybudowaniu. Koszty nabycia mieszkania od spółdzielni, to jest wyodrębnienia lokalu, to maksymalnie 1/4 część aktualnego wynagrodzenia minimalnego za pracę, oraz koszt wypisów aktu oraz opłat sądowych.
4. Kiedy można sprzedać mieszkanie po wykupie od spółdzielni?
Po ustanowieniu odrębnej własności mieszkania od spółdzielni, możliwa jest jego sprzedaż już w dniu uzyskania wpisu w księdze wieczystej.
5. Jak kupić zadłużone mieszkanie od spółdzielni?
Kupno zadłużonego mieszkania spółdzielczego jest jak najbardziej możliwe, a także można zrobić to w sposób bezpieczny tak, aby nabyć “czysty”, niezadłużony już lokal. Najczęstszą praktyką jest przelanie części ceny za mieszkanie bezpośrednio na konto spółdzielni. Spółdzielnia wydaje w takim wypadku wcześniej zaświadczenie, z którego wynika stan zadłużenia strony sprzedającej. Przy akcie notarialnym cena rozbijana jest w taki sposób, aby jej część stanowiąca zadłużenie, płatna była na konto spółdzielni zamiast na konto sprzedającego. Reszta ceny zostaje przekazana sprzedającemu.
6. Jak założyć księgę wieczystą na mieszkanie spółdzielcze własnościowe?
Dla mieszkania spółdzielczego księgę można założyć na dwa sposoby – albo robiąc to samodzielnie, albo robiąc to za pośrednictwem notariusza w związku z aktem notarialnym.
Przy umowie sprzedaży/kupna takiego lokalu, jeśli strony żądają założenia kw dla mieszkania spółdzielczego, to notariusz składa odpowiednie wnioski do sądu, już po dokonaniu umowy zbycia. Jeśli natomiast strona sama chce założyć księgę dla mieszkania spółdzielczego, powinna udać się do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego wraz z zaświadczeniem wydanym przez spółdzielnię “do założenia księgi wieczystej”, wypełnić w sądzie formularz dotyczący założenia kw dla tego lokalu i uiścić opłatę sądową.
7. Czy można sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej?
W przypadku mieszkania spółdzielczego, taka transakcja jest możliwa i w większości przypadków nie wymaga założenia księgi wieczystej.
8. Obrót mieszkaniami spółdzielczymi. Czy można przepisać mieszkanie lokatorskie na dziecko? Jak przepisać mieszkanie własnościowe po śmierci?
Należy pamiętać, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu to inna forma prawna niż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Kwestie związane z lokatorskim prawem dokonywane są bezpośrednio ze spółdzielnią, w zwykłej formie pisemnej, poza kancelarią notarialną. Lokatorskie prawa są niezbywalne, to jest nie można ich darować, sprzedać, zbyć ani zapisać w testamencie, ale po pierwsze, nie oznacza to, że rodzina musi opuścić lokal po śmierci członka spółdzielni. Dziecku czy innym członkom rodziny zamieszkałym w lokalu przysługuje roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie ze spółdzielnią mieszkaniową umowy o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu. Po drugie istnieją sposoby, aby prawa lokatorskie przekształcić w inną formę prawną, która już umożliwi dokonanie wyżej wskazanych rozporządzeń.
“Mieszkaniem własnościowym” natomiast, czyli spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, można swobodnie rozporządzić – zbyć, przepisać po śmierci, czyli zapisać w testamencie, darować, wynająć czy zawrzeć inne umowy, których będzie przedmiotem.