Mieszkanie może przybrać w sensie prawnym dwie różne formy, które należy od siebie odróżnić – po pierwsze, mieszkaniem może być lokal stanowiący odrębną nieruchomość (a więc prawo własności nieruchomości lokalowej), a po drugie mieszkaniem może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (pozostające w zasobach danej Spółdzielni ograniczone prawo rzeczowe). W tej części skupimy się na pierwszym z nich.
Kupno lokalu odrębnego, jako że też jest nieruchomością, jest dość podobne do zakupu nieruchomości gruntowej, jednak z pewnością dużym ułatwieniem jest brak konieczności zgromadzenia takiej ilości dokumentów jak przy kupnie domu.
Mówiąc o kupnie lokalu mieszkalnego mamy na myśli wyodrębnioną w sensie prawnym stosownie do przepisów ustawy o własności lokali część budynku, będącą dzięki temu odrębną od gruntu nieruchomością. Będąc właścicielami takiego mieszkania, jesteśmy więc jednocześnie współwłaścicielami w częściach wspólnych danego budynku i działki, na jakiej stoi. Mówiąc w uproszczeniu, przysługuje nam także udział we współwłasności klatek schodowych, elewacji itp. i jako właściciele lokalu jesteśmy także częścią Wspólnoty Mieszkaniowej.
Możliwy jest zakup mieszkania znajdującego się w kamienicy, wieżowcu, bloku, apartamentowcu, jak również w dwulokalowym budynku położonym na danej działce. Istnieją nieco bardziej skomplikowane stany prawne, jak na przykład wydzielenie z jednego lokalu dwóch lub większej liczby mniejszych lokali bądź połączenie dwóch lub kilku lokali w jeden. Przy przeprowadzeniu takiej czynności formalnoprawnie, potrzebna jest zgoda Wspólnoty Mieszkaniowej danej nieruchomości wyrażona w formie uchwały. Lokal nierzadko jest także do zakupienia przy okazji przeprowadzanego postępowania egzekucyjnego, a więc „od komornika”, w postępowaniu upadłościowym czy od gminy/miasta. W takich przypadkach zakup wygląda inaczej niż standardowo.
Strony często pytają, jaki jest koszt notariusza czy też taksa notarialna przy zakupie mieszkania – zależy on od wartości mieszkania oraz od złożoności danej transakcji, jednak zawsze jest on zgodny z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej oraz obowiązującymi przepisami podatkowymi. Zapraszamy do zapoznania się z cennikiem na naszej stronie.
Dokumenty potrzebne do zakupu/sprzedaży mieszkania:
- Dokument stwierdzający nabycie sprzedawanego mieszkania, to jest:
- w przypadku gdy mieszkanie zostało odziedziczone – wypis aktu poświadczenia dziedziczenia lub odpis prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku
- w przypadku gdy mieszkanie zostało kupione, otrzymane w darowiźnie itp. – wypis aktu notarialnego takiej umowy,
- w przypadku nabycia w drodze podziału majątku, działu spadku lub zniesienia współwłasności – wypis aktu notarialnego umowy o podział majątku, zniesienia współwłasności lub działu spadku, a jeśli nabycie takie zostało stwierdzone przez sąd – odpis prawomocnego postanowienia
- numer księgi wieczystej,
- wypis z rejestru gruntów oraz wypis z rejestru lokali,
- zaświadczenie o braku/liczbie zameldowanych w lokalu osób,
- zaświadczenie o braku zalegania z opłatami eksploatacyjnymi,
- jeśli mieszkanie zostało nabyte w drodze dziedziczenia, zasiedzenia, zapisu, darowizny, nieodpłatnego zniesienia współwłasności – zaświadczenie wydane przez Naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego stwierdzające, że nabycie było zgłoszone do opodatkowania (z wyjątkami),
- w przypadku zakupu na kredyt – poszczególne dokumenty związane z umową kredytową.
Innym przypadkiem jest zakup mieszkania z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera. Takie nabycie jest obarczone zdecydowanie większą ilością wymogów po stronie dewelopera jako przedsiębiorcy, oraz wygląda inaczej aniżeli zakup lokalu z rynku wtórnego. Temat rynku pierwotnego jest obszerny, a każda inwestycja inna, dlatego postaramy się systematycznie wyjaśniać nurtujące Państwa kwestie z tego tematu na naszym blogu, bądź zapraszamy do kontaktu telefonicznego.
Kupno mieszkania na obszarze zdegradowanym i obszarze zrewitalizowanym
Na terenie miasta Łodzi (ale również w innych częściach Polski) występuje tak zwany obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji (uchwalony na mocy uchwały Nr XXV/589/16 Rady Miejskiej Łodzi dnia 10 lutego 2016 roku), który obejmuje między innymi Śródmieście. W powyższej uchwale oraz w związku z ustawą o rewitalizacji, na rzecz Łodzi została ustanowione prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji. Co to oznacza?
Przy sprzedaży nieruchomości lub mieszkania (za wyjątkiem mieszkania spółdzielczego) położonych na obszarze rewitalizacji, niezbędne jest rozbicie umowy sprzedaży na dwie osobne umowy – umowę warunkową oraz umowę przeniesienia własności. Przy pierwszej z nich Sprzedający sprzedaje Kupującemu dany lokal, ale pod warunkiem, że miasto Łódź nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu. Innymi słowy, po podpisaniu przez strony umowy warunkowej, notariusz przesyła treść takiej umowy do jednostek podległych Prezydentowi Miasta Łodzi, aby te dały odpowiedź (W terminie 30 dni), czy chcą „wejść w buty” Kupującego, i nabyć dany lokal. Jeśli tak – choć sytuacja taka należy do rzadkości – nabywają lokal od Sprzedającego zasadniczo na warunkach wynikających z umowy warunkowej – a więc między innymi za tę samą cenę i z takim samym terminem wydania. Jeśli natomiast miasto nie skorzysta z prawa pierwokupu, lub w terminie 30 dni nie wyda żadnej decyzji, strony po upływie terminu mogą przystąpić do drugiej ze wskazanych wyżej umów – a więc do umowy przeniesienia własności. Dopiero te dwie umowy tworzą całość, a Kupujący staje się właścicielem.